今回もTwitterコミュニティーの「家系ブログを盛り上げる会」が実施している企画に参加しました。

今回のお題は「間取り事情漏洩バトン」

家づくりには実際自分が施主になる（建てる）までわからないブラックボックスがある。そんな間取りについての闇や間取りを決めるまでのプロセスを様々な施主さんから漏洩するという企画です。

つまりは、間取りってどうやって決めるの？誰が相手をしてくれるの？いくらかかるの？ってことなどを晒していく内容になっています。

様々な業者さんと様々な施主さんの間取り事情漏洩バトン は、住友林業の施主さんで「家系ブログを盛り上げる会」のびび会長かまとめてくれています。



では早速書いていきます。

質問（お題）は青い下線、回答は赤い下線で書いています。

仕様などの詳細はこちらで確認できます。

支店内には営業さん全員のプロフィールが書かれたプロフィールボードのようなものがあってその中で２番目くらいの業界経験の長いベテランの営業さんであることが分かりました。

なので、営業さんガチャでアタリを引けたという感じだと思います。

タマホームでは間取りソフトを使って営業さんが基本プランを作成します。

間取りソフトで作成されたデータをCADデータに変換できるようになっていたと思います。

1回目に立ち寄った時にプランの元となる情報を渡しておき、作成次第２回目の打ち合わせを予約するという感じです。

なので２回目に間取り図面と概算費用（タマホームではこの段階で資金計画書と呼ぶ）を出してもらったという流れになります。

契約するとそのまま基本図面（基本設計）として利用され、間取りソフトで書かれた図面が正式な設計図に姿を変えます。

必要経費という形で基本図面作成料、設計料、工事監理費、住宅瑕疵担保保険料、諸検査費用として合算されているだけで詳細が書かれていません。

必要経費が６６０，０２０円かかっていますので、この内数ということになります。

必要経費の別紙明細書がこちらです。

単価は記載されていませんが、基本図面作成料と設計料が計上されていることがわかります。

また、５）で書いたようにタマホームでは営業さんが書いた間取りが契約すると基本設計として流用される仕組みになっていて基本設計までには建築士のチェックが入ります。

ただこの段階ではチェックは入るのは確認していたもののヒアリングなどのやりとりはなく事実上は営業さんが間取りを書いた形になっています。

費用的には概要・概略・基本設計・実施設計まで全てまとめて「基本図面作成料」と「設計料」として計上されているのでどこからが営業の一環（無料）でどこからが有料なのか実際のところ判別がつきません。

手続きのフローとしては、①営業さんの間取り（建築士のチェック有り）で契約→②営業さんと建築士により詳細に間取りを決定→③確認申請できる本格的な設計に着手（変更契約）という形になっていました。

建築士法上では報酬（料金）を得て設計業務を行う場合に「重要事項説明」が行われます。


タマホームの場合には、①の契約のタイミングで説明を受けましたので、事実上（法的に）はその契約後からが設計という扱いになるようです。



ただし、図面の変更を伴うと２０万円の費用が追加でかかります。


逆にいうと図面を修正（変更）しないで変更すれば費用はかからずいつでも変更が可能です。

ただ、これは工務担当者の現場の手配などタイミングによります。

また、建築確認申請上変更申請をしないといけないような変更は強制的に図面の変更も必要になることがあるのでそういった変更は費用を負担することになります。



ただし、間取りを変更しない設備などのオプションを追加して変更しています。

我が家の使ったオプションについて書いています。





間取り自体は決まっていましたが、内部仕上げに関連する細部の打ち合わせが契約後の作業になっていましたので、どうしてもイメージしきれない部分がありました。




正直性格な回数を覚えていないのです。

打ち合わせした記録も７回分くらいまでは記録が残っています。(しっかり探せばあるはず…)

自分の場合は田舎で最寄りの支店までが遠いのでなるべく通う回数を減らすため可能な限りデータのやりとりやメールでの確認作業をお願いをしました。（実際どのくらい減ったのかはわかりません。）

基本的には、打ち合わせ前には打ち合わせすることを事前にラインやメールで送信してもらっておいて現地（支店）で打ち合わせる必要のないものは可能な限り省略してもらいました。

特に図面の修正などは支店に行く必要がないのでこちらで修正したものを送り返したり、設備の仕様の決定についてはあらかじめ選べる型番（仕様）などを教えてもらって事前に決定しておいてから打ち合わせに臨むようにしました。

どこまで対応してもらえるのかなどは、担当する営業さんのレスポンスにも左右されると思います。




つまり５～６か月くらいかかった。

完全に引き渡しの手続きができまでには６か月くらいになると思います。




しかしその段階では提案をお断りしています。




実際に初動の段階で工務店１社とそのあとタマホームを含めハウスメーカー３社を回っています。

詳細についてはこちらからどうぞ。


他社さんのことについては、ブログを書く前に収集したり、家系のみなさんのブログを見るようになってからもなんとなくイメージと結び付けたりしてしています。

なかには稀に同じ会社でも多少手続きの順番やルールが違う場合もあるようです。

そのほかのタイトルに沿った漏洩できそうな情報としては、黒とは言いませんがグレーな手段で本来取ることのできない設計料をとっているところもあるのでちょっと説明しておきます。

これはハウスメーカーでも工務店でも地場のビルダー全てに共通する話なのですが、建物を建てる請負契約の中に設計料を計上しているケースがあります。（堂々と記載している場合もある）

本来的にはその会社が設計事務所として登録されて許可された業者であればOKなのですが、外注した設計料とかを計上している場合には色々と問題がある可能性があります。

またこういった場合、施工業者がどこかの設計事務所と提携していてその設計料を工事の請負契約に計上して中間マージンを取ることもあります。（表向き見えないようにしていることもある。）

ただ、これについて既にビジネスモデルとして確立されている部分でもありますし昔からの慣例で暗黙のもと行われている部分でもあります。（また設計料はとることができなくてもデザイン料は取ることはできるという非常に解釈の難しい部分もあります。）

あくまで間取り事情漏洩バトンの一環としてちょっと触れてみたというだけのものなので是非に触れるものではないということをご理解頂き読み流していただければと思います。

建築士法＜抜粋＞

最後までお読み頂きありがとうございます。



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こちらは前回の企画「家づくり暴露バトン」です。