不動産鑑定という言葉を聞いたことがあると思います。
個人の場合では、住宅の取得で利用するケースは少ないかもしれませんが、法人の資産の勘定や相続などで価格的な証明が必要なときなど様々な場面で利用されることが多いです。
自身の経験をもとにちょっと解説してみたいと思います。
土地や建物などの不動産を、地理的状況や法規制、市場経済などさまざまな要因をふまえて鑑定評価を行い、経済価値（鑑定評価額）を算出することです。
そしてその業務のことを鑑定評価といいますが、この鑑定評価を行うことができる者のことを不動産鑑定士といいます。
法律に基づく鑑定評価とそれを記載した「不動産鑑定評価書」の作成は不動産鑑定士だけに認められています。
ちなみに一般の人でも不動産の価格は自由に決められますが、不動産鑑定士以外の人が行う場合には、価格査定など別の名称で法律に引っ掛からないようにそれらしい名前が付いていると思います。
そのほか、調査・分析・コンサルティングなど対象となる不動産をさまざまな角度から調査・分析し、その結果をふまえて、顧客のニーズに合わせた適切なアドバイスを行います。
また「地価公示」など官公庁の行うものも価格の算出のための作業を不動産鑑定士が行っています。
からくりというと怪しい感じがしてしまうのでポイントとして書きます。
例えば（わかりやすく）概ね１００万円くらいの土地を売買する案件があったとしましょう。
これを不動産鑑定士への鑑定の依頼する場合、売り主負担でも買い主負担でも、または、土地の価格に含めても、それ以外のまったくの別件としてやりとりしてもどちらでも問題ありません。
この場合、概ね１００万円くらいの土地を鑑定依頼した場合、買主は少しでも土地の値段が安くなればいいと考えます。
半面売り主は少しでも高い価格の方がいいと考えます。
なのでこの場合には、鑑定評価を買い主から依頼した場合と売り主から依頼した場合には鑑定評価額が変わる場合はあります。
つまり簡単にいえば依頼主の意思が反映されることがあるのです。（プレッシャーをかけるのはダメです。）
例えばこのケースの場合では買い主から依頼した場合には鑑定価格が９５万円、売り主から依頼した場合には鑑定評価額が１０５万円となる可能性があります。
前述したケースの場合では鑑定価格が９５万円と１０５万円となる可能性があるという話なのですがそれぞれ合理的理由に基づいて算出されますのでどちらも正解なのです。
どちらもしっかりと理由と計算式や採用した補正係数が記載されます。
しかしながら合理的理由に基づいて算出された適正な鑑定でも誤差がでます。
単純にこういった誤差はあるよという話を伝えたかったのでこれ理解してもらうと交渉の余地とか妥協出来るラインとか取引をスムーズに行うのに役立つといいなと思うレベルの話です。
価格はあくまで引き合いに利用したもで実例ではありませんので実際にこのくらいの差があるという話ではありませんので注意してください。
からくりと書きましたが仕組みという方が適切かもしれません。
また、鑑定評価（評価書の作成）ができるのは不動産鑑定士、査定は資格がなくてもできる、不動産の価格は自由に決定できる。
こんな感じで仕組みを覚えておくとちょっと役に立つかもしれません。
中身を知ることによって「え、知らなかった！」を少しでもなくしていきたいきですね。
最後までお読み頂きありがとうございます。
【参考１】
国土交通省：不動産鑑定評価基準等
【参考２】
不動産の鑑定評価に関する法律 抜粋
（不動産鑑定士でない者等による鑑定評価の禁止）
第三十六条 不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない。
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