2018年8月10日投稿 → 2020年2月9日更新
今回は、土地選び（探し）について役に立つかもしれない？価格の決め方、決まり方について少し触れてみたいと思います。
土地を選ぶ際の基準は何ですか？と聞かれたら多くの人が「価格」と答えると思います。
では、その価格の高い安い、良し悪しなどの基準は何ですか？ と聞くと様々な意見が出ててきます。
例えば土地の価格を安い高いと判断した際の基準は何ですか？ と聞くと「他の土地（売地）との比較」とか「過去の事例との比較」答える人が多い印象です。
基本的には全部正解だと思います。
別の言い方をすると土地の価格を決定するのに法的な決め事はありませんので間違いはありません。
多くの場合で過去の取引の事例や他の土地との比較によって価格が算出されているものが多いです。
土地は一物四価といわれるように様々な評価が行われ、様々な場面でそれぞれ評価が違う場合があります。
ちなみに一物四価とは地価を評価する場合に
・時価(実勢価格)
・公示地価(公示価格)
・相続税評価額(路線価)
・固定資産税評価額
の4つの基準価格があることを表しています。
※画像は国土交通省の閲覧システム
これらは土地の価格算出の基準となるものです。
が、基準となるものはあっても実際の取引の場合には、ある程度自分の裁量によって自由に価格決定ができます。（ただし諸々の問題はありますが・・）
土地選びをする場合には、それぞれに交渉材料を用意しておくことで言い値（出値）ではなく指値といって買主側の希望価格が採用してもらえる場合があります。
例えば、１００万円の価値のある土地の上にボロボロの築古の値段のつかない０円の建物が建っていたとしましょう。
この状況で売り主Aさんは、建物の価値はないけど土地が１００万円の価値なので現状渡しで１００万円の値段を付ける場合があったとします。
もちろんその価格で引き合いがあれば交渉が成立してしまいますが、さきほど言ったように価格の決定は自由にできます。
例えば、ボロボロの築古の値段のつかない０円の建物の解体に３０万円かかるとすると買主は解体費用３０万円を引いた７０万円で買いますと言ってみることもできます。
当然買い手がいなければ売り主は７０万円で売ってくれる可能性があります。
また、売り主としては少しでも有利に売りたいので「更地渡し」という条件を付けて８０万円という表示にしている場合もあります。
こんな感じで色々な思惑のなかで取引が行われますのでしばらく売れ残っている物件などで交渉の余地がありそうなものがある場合には言い値ではなく指値という方法もあるので話だけでも覚えておくといいかもしれません。
ただ、あくまで需給の問題になりますのであまり強気に行くと逃げられて他の人の手に渡ってしまう場合もありますのであくまでさじ加減ということになります。
また土地は自分でかなり多くの情報を調べることができます。
例えば気になる土地があったとした場合には、土地の調べ方として公図や地図情報や電柱などの標識を使って地番を調べましょう。
・地番がわかると、誰が所有しているのか
・抵当権などの権利が設定してあるか
・表示されている面積が、実際の面積（公簿面積なのか実測面積）なのか
・その土地の過去の歴史など
の全てがわかります。
この情報の調べ方として、法務局で「登記事項証明」を取得する方法があります。
この「登記事項証明」は、誰でも取得することができます。
「登記事項要約書」というものもありますが、「登記事項証明」の方が過去の土地のことまで知ることができます。
また、そのほかに公図や丈量図（地積測量図）なども入手といったこともできます。
もし、宅地が分譲されていたら、もともとその土地がどのような土地だったのか調べてからでもいいかもしれませんね。
過去の土地が、田や用悪水路だったなんていう過去の情報も取得することができます。
土地は、自分でかなり多くの情報を調べることができるということ。
そして、土地の売買価格は、売り主の自由裁量で決められるということ。
もうひとつ、土地には公示地価、路線価、課税標準額、類似地価格、取引実例などの指標となるような参考値があること。
この３点を抑えておくと土地価格への視野が大きく広がると思います。
引き続き家づくりに必要なノウハウを公開していきます。
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