「再建築不可物件」とはどういった物件(土地)なのか。

土地探しをしていたらちょっとほかよりも安いけど購入しても良いのだろうか。など、そんなときどういうケースが考えられるのか書いていきたいと思います。

◇◇ もくじ ◇◇ 

■再建築不可物件とは
■再建築不可物件は格安?
■改修はできる
■再建築不可物件を再建築可能物件にする方法もある
■再建築可能物件の話まとめ



「再建築不可物件」になるのはどういうケースが考えられるのか。

区域指定の問題であったり、接道の問題であったりいくつかのケースがあるのですが「接道義務」を満たしていないことによって再建築不可となるケースは事例としてよくあるパターンひとつです。

どういった場合なのかは、その土地の状況によって様々ですが単純でわかりやすい例を作ってみました。
再建不可物件_3
この土地の場合には、条件を満たさないので家を新たに建て替えることができません。

土地に家が建てられるのは具体的には、建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという「接道義務」という条件を満たした土地なのです。



都市計画区域で建物を建てる場合には建築確認申請が必要になってきます。

その建築確認申請には、様々な制約があり先ほど説明したように建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという条件がありますのでその条件を満たしていなければ建物が建てられません。

つまり、都市計画区域に指定される前から存在している古い建物などは、「今は仕方ないけど今後は建てられないよ」という状態なのです。

なので安い訳です。

つまり家を建て替えられないという制限があるので比較的その土地は安く売買されます。

しかし一般的には再建築不可という条件はあまりにもハンデが大きいので敬遠されがちです。



再建築不可という条件によって敬遠されがちな物件ではありますが、「建築(建て替え)が不可」なだけで改修することは可能となります。

なのでもともとその土地に建物があれば、例えボロ屋だったりしてもその建物をそのまま活かしてリフォームすることで良い場合には考え方によっては好条件にもなりえる可能性をもっています。



色々再建築できない条件はあるかもしれませんが、建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという「接道義務」の条件が問題になる場合には、その条件を満たしてあげるこで再建築不可物件を再建築可能物件にすることが可能になるケースもあります。

例えば、隣地を取得できるような状況であったり、利用ができる状況であればそれを利用して「接道義務」を満たしてあげればよいのです。

例えば先ほど状況であれば隣地1を一部でもいいので取得できれば接道の条件を満たすことが可能になっていきます。
再建不可物件_3 
ほかのケースも見てみましょう。

この場合には前と同じく隣地1でも隣地2でもいいので取得できる状況であれば問題は解決します。

また、全部でなくても隣地1か隣地2の土地から幅0.5m分を取得できれば同じく問題は解決します。
再建不可物件_4
このような場合も同じです。
再建不可物件_5
隣地1~3のどれかが取得できればOKです。

また、例えば隣地1と3の土地が同じ所有者だったりした場合には条件的に比較的交渉が成立しやすい条件を備えている可能性高いです。

測量や分合筆の費用を負担してあげて不整形の土地を交換したりして整形地になるような提案をしてあげれば地権者にとって土地が使いやすく集約されるといったメリットがあるので比較的好意的に応じてくれる場合もあります。 

その土地の形状や隣地の地権者の状況にもよりますので色々と調べて取得できそうがどうか検討してみてください。

検討すべき隣地の状況は何パターンにもなることがありますのでその場合には専門家に相談してみることをおすすめします。



「再建築不可物件」といってもこういった条件がうまく揃えば立地の良い土地を格安で取得できる可能性もあるかもしれません。

確率こそ低いですが、格安の「再建築不可物件」が好物件に可能性があります。

物件選びに決定打が出ない場合にはこういった土地も候補にいれるのも一案です。

ただし、交渉や手続きに時間を要する場合がありますので、その場合にはプラニングには余裕をもって取り組むようにしてください。


以上が再建築不可の物件の検討のポイントになります。

あくまで一例ですし、場所によって色々と制限があったり例外があります。


最後までお読み頂きありがとうございます。



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